關于印發(fā)《綏芬河市住宅前期物業(yè)

　　服務收費管理辦法》的通知  

　　綏發(fā)改規(guī)﹝2023﹞1號

各物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)居委會、房地產(chǎn)開發(fā)建設單位:

　　為了規(guī)范物業(yè)服務行業(yè)收費行為，提高物業(yè)服務水平，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)國家和省進一步深化“放管服”改革精神，我們對《綏芬河市物業(yè)服務收費管理辦法》進行了修訂，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。

　　綏芬河市發(fā)展和改革局   

　　綏芬河市住房和城鄉(xiāng)建設局

　　綏芬河市市場監(jiān)督和管理局

　　2023年7月14日      

　　綏芬河市住宅前期物業(yè)服務收費管理辦法

　　第一條  為了規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》、《黑龍江省住宅物業(yè)管理條例》、國家發(fā)展和改革委員會《物業(yè)服務收費管理辦法》等規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條  本市轄區(qū)內(nèi)住宅（不含別墅和公寓）前期物業(yè)服務收費適用本辦法。

　　第三條  住宅前期物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

　　提倡建設單位、業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)，促進物業(yè)服務標準通過市場競爭形成。

　　第四條  物業(yè)服務收費按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

　　住宅（不含別墅、公寓，下同）、與住宅配套使用的電梯、單體車庫、室內(nèi)停車泊位(車庫)的前期物業(yè)服務收費實行政府指導價。

　　住宅前期物業(yè)服務收費之外的其他物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。

　　第五條  市物業(yè)行政主管部門負責制定物業(yè)服務標準及管理政策，負責物業(yè)服務活動的監(jiān)督管理工作。

　　市價格行政主管部門負責制定住宅前期物業(yè)服務收費標準及管理政策。

　　市場監(jiān)管部門負責物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查工作。

　　社區(qū)居委會在其職權范圍內(nèi)協(xié)助物業(yè)行政主管部門和價格行政主管部門做好物業(yè)服務標準和住宅前期物業(yè)收費標準的管理工作。

　　第六條  住宅前期物業(yè)服務內(nèi)容分為基礎物業(yè)服務、級差物業(yè)服務和特有物業(yè)服務三個部分。

　　基礎物業(yè)服務是最基本的物業(yè)服務項目，是物業(yè)服務必須達到的服務標準。包括基礎管理、屋面日常保養(yǎng)維護、化糞池清掏、單元電子門維護、樓道聲控燈照明5個服務項目。

　　級差物業(yè)服務是滿足基礎物業(yè)服務，根據(jù)服務項目及服務質(zhì)量提供分等級的物業(yè)服務標準。包括綜合管理、公共區(qū)域秩序維護、共用部位設施設備日常運行保養(yǎng)維修、日常保潔、清冰雪、綠化養(yǎng)護6個服務項目。每個服務項目按照服務等級標準，由低到高分為一至四級。

　　基礎物業(yè)服務和級差物業(yè)服務構成了基本物業(yè)服務。

　　單體樓物業(yè)服務，包括基礎物業(yè)服務和級差物業(yè)服務中所涉及的服務項目（級差物業(yè)服務中的綜合管理為必選項目）。

　　特有物業(yè)服務是根據(jù)建設配套及物業(yè)服務需求，為業(yè)主提供的單項物業(yè)服務。包括電梯管理、裝修管理、車輛管理、二次加壓供水、公共責任險5個服務項目。

　　第七條  物業(yè)服務項目、標準及服務等級由市物業(yè)行政主管部門負責制定并公布。（詳見《綏芬河市住宅物業(yè)服務指導標準》附件1）

　　住宅前期基本物業(yè)服務定價成本，由市價格行政主管部門測算并公布（詳見《綏芬河市住宅前期物業(yè)服務定價成本標準》附件2），并根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展水平等因素，適時調(diào)整。

　　第八條  住宅前期基本物業(yè)服務收費，由住宅前期基本物業(yè)定價成本、利潤和法定稅金3部分構成。

　　住宅前期基本物業(yè)服務收費標準 ＝ 住宅前期基本物業(yè)定價成本（包括基礎服務成本和級差服務成本）＋利潤（政府指導價標準幅度6%—12%）＋法定稅金。

　　未提供的物業(yè)服務項目不得計入定價成本。

　　第九條  住宅前期物業(yè)服務收費以元/月·平方米（建筑面積）為計費單位，按月、季、年計收，預收期限不得超過12個月。

　　第十條  新建住宅的前期物業(yè)服務收費標準，需按照下列規(guī)定確定：

　　一、房屋銷售前，由物業(yè)服務企業(yè)將設計提供的物業(yè)服務標準報請物業(yè)行政主管部門備案；價格行政主管部門依據(jù)物業(yè)行政主管部門出具的備案文件，核定前期物業(yè)服務收費標準。

　　二、物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置，公示物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容、服務標準、收費標準等事項。

　　建設單位與住宅買受人簽定房屋買賣合同時，應當將前期物業(yè)服務合同作為房屋買賣合同的附件。

　　三、辦理住宅進戶前，由物業(yè)服務企業(yè)報請物業(yè)行政主管部門對其實際物業(yè)服務標準進行確認并備案；價格行政主管部門依據(jù)物業(yè)行政主管部門出具的備案文件，對物業(yè)服務企業(yè)的前期物業(yè)服務收費（包括室內(nèi)停車場泊位(車庫)物業(yè)服務費、電梯服務費等）予以核定。

　　四、辦理住宅進戶時，物業(yè)服務企業(yè)應當依據(jù)經(jīng)物業(yè)行政主管部門確認并備案的服務等級和市價格行政主管部門核定的前期物業(yè)收費標準與業(yè)主簽定前期物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同中關于前期物業(yè)收費標準執(zhí)行期限的內(nèi)容應當以市價格行政主管部門的核定文件為準。

　　第十一條  物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，建設單位應當向物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，重新協(xié)商確定物業(yè)服務收費標準。

　　(一)交付房屋專有部分建筑面積超過建筑總面積百分之五十以上的；

　　(二)交付房屋套數(shù)超過房屋總套數(shù)百分之五十的；

　　(三)首套房屋交付滿兩年且交付房屋套數(shù)超過房屋總套數(shù)百分之二十五的。

　　分期開發(fā)建設的住宅項目，其首期交付使用房屋滿足前款規(guī)定條件之一的，按照前款規(guī)定執(zhí)行。

　　第十二條  房屋買賣合同約定交付之日的當月發(fā)生的住宅前期物業(yè)服務費用，由建設單位承擔；已竣工但尚未售出的或因建設單位原因未按房屋買賣合同約定辦理交付手續(xù)的，其間所發(fā)生的住宅前期物業(yè)服務費用，由建設單位承擔；買受人未按房屋買賣合同約定辦理房屋交接手續(xù)的，發(fā)生的住宅前期物業(yè)服務費用，由買受人承擔。

　　第十三條  物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時，業(yè)主或物業(yè)使用人應當負責結清物業(yè)費、電梯費等。產(chǎn)權轉移之日的當月及以前發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)出讓人承擔；產(chǎn)權轉移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)受讓人承擔；雙方另有約定的，從其約定。

　　第十四條  前期物業(yè)服務收費中與住宅配套使用的電梯服務費用包括基礎費用和運行電費，具體收費標準依據(jù)《綏芬河市普通住宅前期物業(yè)電梯收費指導價格》（附件3）確定。

　　第十五條  前期物業(yè)服務收費中與住宅配套使用的二次加壓供水服務費用包括基礎費用和供水電費。基礎費用見《綏芬河市住宅前期物業(yè)服務定價成本標準》附件2，供水電費由價格行政主管部門核定預收標準，前期物業(yè)服務期滿多退少補。

　　第十六條  前期物業(yè)服務收費中與住宅配套建設使用的單體車庫物業(yè)服務收費標準，按照同小區(qū)住宅前期物業(yè)服務收費標準的三分之一收取。單體車庫改變使用用途的，按改變后的用途性質(zhì)收費。

　　第十七條  前期物業(yè)服務收費中與住宅配套建設使用的室內(nèi)停車場、停車泊位（車庫）物業(yè)服務費，包括停車場綜合管理、保潔、保安、公共通道照明、共用設施設備日常運行保養(yǎng)維修，具體收費標準依據(jù)《綏芬河市住宅前期物業(yè)服務定價成本標準》（附件2中特有物業(yè)服務政府指導價限額）確定。

　　第十八條 前期物業(yè)服務中對于有房屋裝修需求的業(yè)主或物業(yè)使用人，物業(yè)服務企業(yè)應與之簽定裝修管理協(xié)議，督促其遵守有關規(guī)定。物業(yè)企業(yè)可收取裝修管理費，用于裝修期間清運建筑垃圾、電梯垂直升降及裝修管理支出，具體收費標準依據(jù)《綏芬河市住宅前期物業(yè)服務定價成本標準》（附件2中特有物業(yè)服務政府指導價限額）確定。

　　物業(yè)企業(yè)在收取裝修管理費之后，不得以任何形式收取其它與裝修有關的費用。

　　第十九條 住宅前期物業(yè)服務費用中的共用部位共用設施設備日常運行保養(yǎng)維修費、電梯費中的基礎費用、二次加壓供水中的基礎費用應當作為業(yè)主預購物業(yè)服務的費用，獨立核算、?？顚Ｓ谩⒔Y轉滾存?zhèn)溆谩?/p>

　　第二十條  物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。在前期物業(yè)服務中物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂委托協(xié)議，物業(yè)服務企業(yè)可向委托方收取代辦費用，但不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取額外費用。

　　第二十一條  物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)醒目位置公示物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務內(nèi)容、服務標準、計費方式、收費標準、收費依據(jù)、以及物業(yè)服務監(jiān)督舉報電話和價格舉報電話，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第二十二條  違反本辦法規(guī)定，涉及物業(yè)服務質(zhì)量和標準方面的事宜，由物業(yè)行政主管部門負責解釋、處理；涉及收費標準方面的事宜，由市發(fā)改部門負責解釋，市場監(jiān)管部門負責處理。

　　第二十三條  其它性質(zhì)的物業(yè)服務機構，可參照本辦法相關規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十四條  本辦法自2023年8月1日起執(zhí)行?！督椃液邮形飿I(yè)收費管理辦法》（綏價聯(lián)發(fā)﹝2017﹞4號）同時廢止。

附件：綏芬河市住宅物業(yè)服務指導標準